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Qual è la durata minima di un contratto di locazione?

Posted by Mirco Bertolatti on 18 giugno 2017
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Secondo il codice civile (art. 1573 c.c.) stabilisce il termine massimo per il contratto di locazione non può avere durata superiore a 30 anni, senza dare parametri per un termine minimo.

Tuttavia la legge L. 392/78  e successiva  L. 431/98, detta dei parametri diversi a seconda che l’immobile da locare sia adibito ad uso abitativo oppure ad uso diverso da quello di abitazione come, attività commerciali, artigianali, industriali, o  turistiche.

Relativamente agli immobili urbani adibiti ad uso abitativo, con la L. 431/98, modificativa del cosiddetto regime dell’equo canone, si sono introdotte due soluzioni alternative:

  1. Un contratto sulla base di appositi contratti-tipo definiti dalle organizzazioni di proprietari e conduttori, dalla durata non inferiore ai tre anni, prorogabile di altri duein mancanza di accordo o delle specifiche condizioni richieste dalla legge
  2. Un contratto a canone libero, ma di durata non inferiore a quattro anni, rinnovabile automaticamente di altri quattrose non sussistono condizioni particolari per la disdetta;

Ogni pattuizione volta a derogare i termini di durata del contratto è nulla.

Da questo regime restano esclusi gli immobili vincolati ai sensi della Legge n. 1089/39 e quelli appartenenti alle categorie catastali A/1, A/8, A/9 (quelli cioè di interesse storico o artistico, di edilizia residenziale pubblica o locati per finalità turistiche), per i quali continuano a valere le regole del codice civile.

La disciplina riguardante gli immobili urbani adibiti ad uso diverso da quello abitativo, segue una disciplina diversa.

Infatti il canone di locazione è libero mentre la durata è fissata in minimo 6+6 anni o 9+9 per le attività alberghiere. Alla prima scadenza (del sesto o nono anno), il rinnovo può essere negato dal locatore solo nei casi espressamente previsti dalla legge, e cioè qualora egli dichiari di voler:

  1. adibire l’immobile ad abitazione propria, del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta;
  2. adibire l’immobile all’esercizio, in proprio o da parte del coniuge o dei parenti entro il secondo grado in linea retta, di un’attività industriale, commerciale, artigianale o di interesse turistico;
  3. demolire l’immobile per ricostruirlo, oppure ristrutturarlo integralmente;
  4. ristrutturare l’immobile al fine di rendere la superficie dei locali adibiti alla vendita conforme alle previsioni di legge.

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