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E’ MEGLIO PRIMA VENDERE O PRIMA COMPRARE? ECCO ALCUNI SPUNTI SU CUI RAGIONARE.

Posted by Mirco Bertolatti on 9 February 2021
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In questo periodo la casa rappresenta ancora di più il nostro porto sicuro, il luogo dove riposarsi la sera dopo lunghe giornate di lavoro e trascorrere del buon tempo di qualità con la propria famiglia. A un certo punto della nostra vita prende piede dentro di noi il desiderio di cambiare casa: abbiamo bisogno di più spazio per i nostri figli oppure desideriamo creare nuove esperienze in un posto diverso.

Insomma i motivi che ci portano a pensare a una nuova abitazione possono essere molti. Purtroppo però spesso cambiare casa ci mette di fronte una difficoltà organizzativa che ci scoraggiano, generando ansia, confusione e costi inaspettati. È operazione complicata, che merita tutto il nostro impegno e un’attenzione non indifferente. Una domanda in particolare affiora nella nostra mente quando decidiamo di comprare una nuova casa: è meglio prima vendere il nostro appartamento oppure cercare subito quello nuovo?

Rispondere a questa domanda con una risposta secca e univoca è praticamente impossibile. Quando si decide di comprare casa potremmo trovarci di fronte a tantissimi scenari differenti e ognuno di questi dovrebbe essere studiato nei minimi dettagli prima di decidere quale passo compiere. In questo testo ho deciso però di analizzare singolarmente le due principali situazioni che potresti affrontare quando decidi di cambiare la tua abitazione, cercando di mettere in luce vantaggi e svantaggi di ognuna.

  1. VENDERE LA PROPRIA CASA PRIMA DI COMPRARE QUELLA NUOVA

Se deciderai, caro proprietario, di seguire questo approccio, potresti avere grandi vantaggi, soprattutto a livello economico. Innanzitutto avrai a disposizione una certa somma di denaro, ricavata dalla vendita del tuo immobile, per comprare un nuovo appartamento. In questo caso sarai anche più sicuro del budget che potrai spendere, andando alla ricerca della tua futura abitazione in modo più mirato e puntuale. In ultimo, considerato il fatto che non si ha alcuna fretta, eviterai di svendere il tuo immobile , abbassando il prezzo perché devi fare cassa velocemente.

Certo, questi sono vantaggi da prendere in considerazione per la tua decisione futura. È anche vero che seguendo questo percorso ti troverai di fronte a una questione non indifferente: cosa succede se riesci a vendere il tuo immobile, ma non trovi niente che ti interessa sul mercato, durante il periodo indicato nel compromesso?

Il rischio c’è ed è concreto: potresti essere costretto a prendere un appartamento in affitto e questo comporterebbe il costo aggiuntivo del canone di locazione e il disagio di un trasloco in più . Di fronte a uno scenario di questo tipo ci sono due strade percorribili.

La prima potrebbe essere quella di chiedere più tempo al nuovo acquirente . Prima di accettare una proposta di acquisto, cerca sempre di studiare le varie possibilità che il mercato ti offre in quel preciso momento. Così facendo potrai capire più precisamente quanto tempo ti serve per trovare una nuova abitazione, chiedendolo all’acquirente durante la trattativa. In questo modo accetterai la proposta di acquisto, ma potrai richiedere di lasciare libero l’immobile per il giusto tempo di cui necessiti per trasferirti in una futura casa . Punta anche ad ottenere un lasso di tempo più ampio possibile tra compromesso e rogito quando vendi casa così da avere il tempo necessario per finalizzare l’acquisto.Nel preliminare di vendita dovrai inserire che andrai a rogito in 6/9 mesi o più in modo da darti il tempo di trovare l’abitazione fatta apposta per te.

Purtroppo però non sempre il tuo acquirente sarà così propenso ad acquistare casa tua lasciandola libera per tanti mesi, magari perché anche lui ha subito la necessità di utilizzarlo. Ma un tentativo va comunque sempre fatto.

Una soluzione simile a quella sopra indicata potrebbe essere quella di rimanere in affitto nella casa che hai appena venduto : in questo modo l’acquirente vedrà la tua proposta come un investimento e sarà più propenso ad accettare. E ‘vero che avrai sostenuto in questo modo un affitto ma aspetto positivo è che potrai evitare costi e perdite di tempo per un trasloco provvisorio.

  1. COMPRARE LA NUOVA CASA PRIMA DI VENDERE QUELLA ATTUALE

La prima soluzione che ti ho presentato non ti convince? Bè, è possibile attuare anche un altro tipo di strategia, che prevede l’acquisto di una casa prima di vendere quella attuale.

Questo approccio è l’ideale per chi ha già trovato la casa dei propri sogni e non vuole lasciarsela sfuggire. Se si hanno le disponibilità , questa scelta è la più consigliata perché permette di avere la certezza sull’appartamento di destinazione, senza dover necessariamente vendere in fretta il vecchio appartamento.

E qui può nascere il solito trabocchetto, che coinvolge la maggior parte dei venditori. Questi, non avendo fretta di vendere l’appartamento, chiedono più di quello che vale la casa, con il risultato che questa rimane invenduta per molto tempo e poi svenduta alla prima richiesta ( Guarda anche questo articolo: PIÙ TEMPO STA SUL MERCATO, PIÙ CASA TUA SI SVALUTA. )

Perciò caro venditore, attenzione a non commettere questo classico errore. Quando si decide di mettere in vendita la propria casa, anche se non si ha fretta, bisogna presentarla sul mercato al giusto valore, magari sfruttando anche le giuste tecniche di valorizzazione immobiliare.  

Anche questa strada presenta qualche svantaggio, legato soprattutto alla capacità economica di acquistare e tenere contemporaneamente le due proprietà. Innanzitutto mantenere due immobili nello stesso momento non è assolutamente facile. Poi, andando più nello specifico, dopo aver fornito una caparra per l’acquisto del nuovo immobile, (se non si ha tutta la disponibilità liquida per l’acquisto) sarà necessario vendere il proprio per concludere l’affare perché altrimenti potrebbero sorgere dei problemi sulla fattibilità dell’operazione e potresti addirittura perdere la caparra. Il proprietario con cui sei in trattativa potrebbe anche richiedere i danni per non aver rispettato le scadenze e gli impegni presi.In più se tu sulla tua attuale casa hai un mutuo in essere, non avrai la possibilità di aprirne uno nuovo.

Cosa puoi fare in questo caso? Bè potresti formulare una proposta di acquisto condizionata all’ottenimento del mutuo o richiedere un tempo più lungo sul pagamento, in modo da riuscire a vendere nel contempo il tuo attuale immobile.

Perciò, se vedi un immobile che ti piace è più corretto bloccarlo con una proposta d’acquisto (anche se non è una soluzione facile da accettare dalla controparte)   condizionata alla vendita della tua casa che dovrà avvenire entro un lasso di tempo non molto lungo, diciamo 60/90 gg max. In questo caso devi avere comunque i soldi da versare la fare la proposta. Cauzione che però non verrà incassata dal proprietario ma trattenuta dall’agenzia fino alla vendita della tua casa e al successivo preliminare di vendita

In caso di mancata vendita del tuo immobile entro il termine della proposta, non perderai nulla: la caparra ti verrà restituita e sarai libero da ogni vincolo.

C’è un altro aspetto da prendere in considerazione se deciderai di seguire questo secondo approccio. Anche se hai la liquidità necessaria per acquistare l’immobile ed effettuare eventuali lavori di ristrutturazione, l’intestazione come prima casa dura solamente un anno. Qui nasce il problema: come fai ad essere sicuro di vendere il tuo vecchio immobile? E soprattutto come puoi sapere l’effettivo andamento del mercato immobiliare passato qualche tempo? Sappi che se non riuscirai a vendere, dovrai pagare tutte le imposte che non hai pagato in precedenza, come seconda casa.

Comprare come prima casa o come seconda casa presenta molte differenze. Per quanto riguarda il mutuo, l’importo finanziato per una seconda casa non supera normalmente il 60% del valore dell’immobile, a fronte dell’80% erogato per le prime case. I tassi di interesse, la polizza assicurativa, l’istruttoria e la perizia hanno costi più alti.

Le differenze più rilevanti però riguardano le tasse e le imposte. Per una seconda casa l’erogato è tassato al 2% contro lo 0,25% di un mutuo prima casa. Inoltre per l’abitazione principale è possibile detrarre il 19% di interessi passivi dalla dichiarazione dei redditi. La parcella del notaio è del 30% più alta per una seconda casa.

Se si acquista da un privato, l’imposta di registro è pari al 9% se seconda casa, 2% se prima; se si acquista da una società l’IVA è pari al 10% per seconda casa, 4% se è prima. A tutto ciò va aggiunto anche il mantenimento della casa dopo l’acquisto: i proprietari di seconde case pagano anche Imu e Tasi, abolite per le prime case, e anche le utenze domestiche (luce, acqua e gas) per i non residenti sono più cura.

Bene, ora sai quali strade potresti percorrere quando decidi di mettere in vendita casa tua e conosci anche vantaggi e svantaggi di ogni strategia. Anche se le difficoltà che ti ho presentato sembrano dure da affrontare, a tutto c’è un rimedio. Ti consiglio di prendere in considerazione l’idea di affidarti a un’agenzia immobiliare che sappia organizzare le diverse operazioni di acquisto e di vendita e cogliere le giuste opportunità di mercato per il tuo immobile, garantendoti le migliori soddisfazioni!

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