INCARICO IN ESCLUSIVA O VENDITA LIBERA TRA PIU’ AGENZIE? Cosa scegliere e perché.

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Congratulazioni! Dopo molti mesi di incertezza e indecisione, finalmente hai deciso di vendere casa e di spostarti in un’abitazione che risponda di più alle necessità della tua famiglia. Ora sei davvero pronto a intraprendere il percorso di vendita in tutta tranquillità.

Ma ecco che ti si presenta davanti un altro problema, un altro dubbio. Caspita però, pensavi di aver risolto tutte le tue preoccupazioni, non ti andava proprio di affrontare altre mille scelte. Adesso che hai deciso di mettere in vendita casa, sarà meglio affidare l’incarico in esclusiva ad una sola agenzia oppure non affidarlo a nessuno e consentire la vendita libera tra i diversi professionisti?

Tranquillo, non sei l’unico a farti questa domanda. Il quesito infatti sorge spontaneo nella mente di ogni venditore ed è normale che accada. Molti però, senza documentarsi in alcun modo, pensano che sia più efficiente osano un incarico verbale a tutte le agenzie del territorio. “Se più agenti promuoveranno il mio immobile, la vendita sarà sicuramente più veloce e proficua!”

Ma non c’è pensiero più sbagliato!

Bisogna partire dal presupposto che se l’agenzia lavora in modo professionale e che non basi tutto su due foto fatte con il cellulare e il caricamento sui portali, deve investire denaro sull’immobile, per poterlo preparare e promuovere al meglio (ad esempio con attività di home staging, con un servizio fotografico professionale, con un virtual tour, con campagne di promozione on line e off line ecc) oltre a dedicarci il giusto tempo per eventuali appuntamenti con potenziali clienti.

Capisci bene che tutto questo è un costo. Ma ora ti faccio un esempio: se tu avessi realizzato, di qualsiasi genere, investiresti su qualcosa che può portare benefici ad un tuo concorrente facendogli incassare una vendita al posto tuo? Penso che la risposta sia no, giusto?

Ecco perché le agenzie che lavorano in modo professionale e strutturato non gestiscono immobili senza avere l’esclusiva o, se lo fanno, investono poco o nulla in termini di tempo e promozione, proprio per il rischio di sprecare soldi a favore di un concorrente. Non ha senso infatti per un agente effettuare delle foto professionali, un virtual tour, un video promozionale con il drone o valorizzare casa tua senza avere l’esclusiva. Non ha senso perché un’altra agenzia (che magari non ha fatto nulla) potrebbe vendere l’immobile, incassando la vendita e raccogliendo i frutti del lavoro e della fatica di qualcun altro.

È giunto il momento, caro venditore, di mostrarti il modus operandi di un’agenzia che lavora con vendita libera e di un’altra che invece ha ottenuto l’incarico in esclusiva.

In realtà, quando c’è una vendita libera tra più agenzie, non c’è molto da dire sull’attività di queste. Gli agenti mostreranno il tuo immobile alle persone che hanno nel loro portafoglio clienti per qualche giorno, faranno due foto di bassa qualità, caricheranno l’annuncio sui portali immobiliari e aspetteranno che qualcuno bussi alla loro porta.

Secondo te questa strategia porterà a qualcosa? Sei ancora convinto che questo metodo di vendita, derivante dall’assenza di un incarico in esclusiva, sia il più consono a raggiungere una vendita veloce e proficua? Una promozione del genere, se così la possiamo chiamare, non è più funzionale e non servirà a mostrare tutte le potenzialità del tuo immobile. Anzi, probabilmente finirà la tua casa nel dimenticatoio e provocherà confusione e diffidenza tra gli acquirenti a causa di dati diversi pubblicati dalle diverse agenzie (poi scoprirai in che modo). Ricordati che scegliere la quantità, un discapito della qualità del servizio, non è mai un’ottima scelta…

Ma vediamo come agisce un’agenzia con un incarico in esclusiva. Ah, ovviamente ogni agenzia ha un proprio modus operandi, diverso da quello delle altre e sarà tua premura scegli l’agenzia che più è in linea con il tuo pensiero e con le tue necessità immobiliari. In linea generale però l’accordo esclusivo dà all’agenzia la forza e la facoltà di investire senza alcun problema sul tuo immobile, aiutandoti a venderlo al meglio.

Perché poco fa ti ho detto di scegliere con calma l’agenzia che si occuperà del tuo immobile? Perché purtroppo, in alcuni casi, il fatto che tu dia un’esclusiva non significa avere la certezza che l’agenzia faccia qualcosa a livello di promozione o preparazione dell’immobile. Alcune agenzie chiedono l’incarico solo per una questione di sicurezza e poi si limitano comunque a fare due foto e poco più. È importante dare l’incarico in esclusiva, ma assicurati che l’agenzia investa tempo e denaro nell’utilizzo di tecniche di marketing immobiliare, che sia ben radicata sul territorio e che sia la migliore per il tuo caso specifico.

E ora come puoi essere sicuro dell’agenzia alla quale ti stai affidando? Ecco, un’altra scelta difficile da prendere. Quello che ti consiglio è di informarti bene prima di firmare qualsiasi documento. Chiedi a qualche tuo conoscente che ha venduto casa e guarda le recensioni di altri clienti. Se hai dubbi, scarica questo ebook gratuito che ti sarà utile per fare la scelta migliore per te!

Ma torniamo a noi. Come ti ho già anticipato prima, l’agenzia che ha ottenuto un incarico in esclusiva sarà più propensa a investire tempo e denaro sul tuo immobile (ribadisco se fa parte del suo DNA e quindi non darlo per scontato), per esempio per valorizzarlo, per applicare strategie di marketing online e offline e per promuoverlo in modo professionale e massivo. La strategia potrebbe includere un report video e fotografico professionale, un virtual tour, una campagna di promozione tramite Facebook Ads, Google Ads, giornalini immobiliari, siti, landing page dedicata. Se l’agenzia è specializzata in un settore particolare o nella valorizzazione sarà un punto di forza in più!

Ora che hai capito le diverse strategie attuate dalle agenzie con incarico o senza, vediamo alcuni fastidiosi inconvenienti che possono accadere affidando un incarico non esclusivo a più agenzie immobiliari.

  1. Tempi lunghi e maggiori costi. So che forse stai pensando di proporre la tua casa a un prezzo alto perché pensi di essere sempre in tempo ad abbassarlo. Tempo. Questo fattore è importante nell’ambito di una vendita immobiliare e fa discriminante sul valore finale dell’incasso. Più un immobile rimane sul mercato, più per te sarà solo un costo tra manutenzione, tasse e guadagno finale in quanto i clienti potrebbero chiedere uno sconto. Vuoi davvero rimetterci soldi? (Leggi anche questo articolo- Link)
  1. Prezzi diversi. Lo so, hai detto a tutte le agenzie con cui hai parlato che vuoi proporre il tuo immobile a un determinato prezzo. Peccato però che ci sarà quel consulente che toglie 5.000 euro per essere più competitivo, chi invece li aggiunge per permetterti di fare uno sconto e portare a casa il prezzo iniziale.
 

Guarda questi due esempi: quale sarà il prezzo reale? Ecco cosa succede quando non si ha una strategia di vendita corretta. Il problema è che le conseguenze le paghi tu. In questo caso infatti le agenzie ti propongono soluzioni a ribasso e non investire nulla nel tuo immobile, avendo come unico obiettivo quello di vendere.

È vero, sarai tu a decidere a quale prezzo vendere, ma solo fino a un certo punto, perché arriverà il momento in cui avrai voglia o addirittura bisogno di vendere e ti accontentare di qualsiasi condizione. E così avrà vinto l’agenzia che, nonostante non abbia investito nel tuo immobile e abbia lavorato solo per se stessa, guadagnerà la sua mediazione di vendita. Tutto deriva dalla tua scelta iniziale, quindi pensaci bene!

Ora so cosa stai pensando. Be io non pago l’agenzia se mi vende male l’immobile. Vero, potresti magari anche farlo ma ciò che è vero è che se hai venduto male, hai perso denaro dal ribasso di prezzo dalla vendita del tuo immobile. Il tuo denaro, anche se non paghi l’agenzia.

  1. Indicazioni diverse. Oltre al prezzo le varie agenzie potrebbero pubblicare il tuo immobile indicando delle caratteristiche diverse, come la tipologia, la superficie, gli accessori. Ovviamente ciò genera solo confusione e incertezza nella testa dell’acquirente.
 

Qui notiamo piano, superficie e numero di locali differenti.

  1. Trattative diverse. Come dicevo poco fa, ogni agente svolge il proprio lavoro secondo la sua esperienza e le sue idee e così tutte le tue parole saranno stravolte, il potenziale acquirente con tanta confusione.
  2. Appuntamenti con le stesse persone ma con agenzie diverse. Spesso chi cerca casa, vedendo due immobili con caratteristiche diverse, prende un appuntamento per visionarli entrambi. Il risultato è che avrai perso tempo ad aprire casa alle due agenzie e ti troverai anche in imbarazzo rivedendo la stessa persona.

Tutte queste indicazioni diverse confondono l’acquirente, che non sa chi credere e nel 95% cambia immobile. Ora ti è più chiaro? Permettere a più agenzie di promuovere il tuo immobile non è la soluzione giusta, soprattutto se queste utilizzano metodi artigianali.

Ma allora come puoi avere più agenzie che lavorano per te in modo professionale? Grazie alla collaborazione! In pratica tu venditore affidi l’incarico in esclusiva ad una sola agenzia immobiliare, che condivide con altri colleghi in modo che possa proporre ai propri clienti. Ti consiglio quindi di scegliere l’agenzia che ritieni più competente, potendo accedere anche alle competenze di tutte le altre e concludere la vendita più veloce.

Appoggiando la collaborazione parlerai con una sola agenzia e preparerai solo una volta i documenti relativi al tuo immobile, evitando anche di generare confusione nel potenziale acquirente. In questo modo ci sarà un solo annuncio con le indicazioni corrette e sarà il tuo agente di fiducia ad aiutarti. Ma attenzione, scegli bene perché non tutte le agenzie sono disposte a collaborare… (leggi qui ..articolo blog)

PIU VALORE CASA, il nostro metodo di vendita che ti permette di incrementare il valore della tua casa a costo zero e di vendere in tempi record e al miglior prezzo, prevede anche la collaborazione con altre agenzie a tua scelta.

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