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Quali sono i documenti necessari per vendere casa? Ecco una guida completa

Posted by Mirco Bertolatti on 11 May 2021
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Vendere casa significa affrontare un percorso decisamente difficile. Sia che affronti questa situazione tramite un’agenzia immobiliare o in trattativa privata, dovrai avere la certezza di raccogliere tutti i documenti necessari. Questi documenti sono ovviamente fondamentali per la redazione dell’atto notarile e per il trasferimento finale dell’immobile. Il mio consiglio è però quello di reperirli ancora prima di proporre il tuo immobile sul mercato perché alcuni di questi, oltre ad essere obbligatori, sono indispensabili per effettuare una vendita senza intoppi.

Quali sono questi documenti?

Prima di cominciare è bene fare una premessa, distinguendo due casi diversi, ovvero se i soggetti coinvolti nella vendita sono privati oppure società. Se tra questi soggetti sono presenti delle imprese, sarà importante recuperare i documenti che attestino la facoltà del legale rappresentante di condurre la vendita. Sto parlando quindi dei documenti d’identità, la procura o delibera dell’assemblea dove i poteri sono stati concessi e la visura camerale storica.

Se si tratta invece di privati, i documenti personali da reperire saranno solamente carta d’identità, codice fiscale, un certificato che attesti lo stato civile o il regime patrimoniale, l’eventuale permesso di soggiorno.

E invece dal punto di vista tecnico e amministrativo quali documenti sono necessari per effettuare una vendita sicura e in totale serenità?


 

  1. Planimetria catastale

 La piantina in scala dell’immobile registrata al catasto deve rispecchiare lo stato attuale. Il documento deve infatti essere aggiornato in caso di modifiche edilizie, poiché, dal 1 luglio 2010, la mancata corrispondenza tra la planimetria e lo stato di fatto dell’immobile compromette la validità della compravendita.

 Durante il rogito le parti devono sottoscrivere una dichiarazione di veridicità tra lo stato dei luoghi e la planimetria catastale, costituendo di fatto un illecito in caso di dichiarazioni false. È un documento che si può consultare tramite l’Agenzia delle Entrate, all’ufficio del Catasto Urbano.

Ti consiglio quindi di controllare la planimetria catastale, verificando che rappresenti fedelmente lo stato di fatto di tutti i locali, incluse porte e finestre. Tutto deve essere al posto giusto. In caso contrario dovrai rivolgerti subito a uno studio tecnico (architetti, ingegneri, periti industriali, ecc.) per ottenere la nuova piantina e registrarla presso il catasto

 

 

  1. L’Attestato di Prestazione Energetica (APE)

 Questo documento, obbligatorio ancor prima della promozione, classifica l’immobile su una scala che va da A+ a G, indicando un numero che descrive le condizioni energetiche dell’immobile.

Se vorrai mettere un cartello fuori dal terrazzo con scritto “VENDESI CASA”, ricordati di indicare anche la prestazione energetica per evitare sanzioni.

Sarò un tecnico autorizzato e abilitato ad attestare la prestazione energetica, registrandola presso il Catasto Energetico Regionale e includendo anche degli eventuali interventi per migliorarne l’efficienza.

L’APE ha una validità di 10 anni. Se hai comprato casa prima di 10 anni fa e ora desideri rivenderla potrai usare quello realizzato a suo tempo che sarà incluso tra gli allegati dell’atto notarile.

 

  1. Il Certificato di Agibilità:

 Questo è un documento rilasciato dalle autorità comunali che attesta l’adempimento dell’immobile in termini di sicurezza, igiene, salubrità ed altre condizioni tecniche secondo le disposizioni legali in vigore.

 

  1. Il Certificato di conformità

 Il certificato di conformità degli impianti elettrici, termici e idraulici certificano che gli impianti sono stati realizzati secondo le normative vigenti in quel momento.

Sono forniti direttamente dall’installatore che ha realizzato il lavoro nel  momento di collaudo dell’impianto.

Se ti manca questo documento, è necessario chiamare l’installatore, che ha sempre una copia depositata agli atti.

Nel caso tu non riesca a recuperarlo, puoi sempre chiamare un tecnico installare che, dietro compenso, farà una verifica degli impianti. Se questi risponderanno alle norme, rilascerà un nuovo documento di conformità

 

  1. Atto di provenienza:

 Gli atti di provenienza (sì a volte possono essere più di uno) sono i documenti che attestano che l’immobile in vendita appartiene veramente al suo proprietario come prodotto di una compravendita precedente, una donazione, una successione, una divisione o altre situazioni.

Recupera la tua copia e leggilo attentamente e verifica che non ci siano ad esempio vincoli, servitù, prelazioni, o ipoteche che possano inficiare la trattativa e la vendita.

Si può richiedere una copia al notaio rogante.

 

 

  1. Visura ipotecaria:

È un documento che attesta la cronologia dell’attività dell’immobile, cioè, permette di verificare tutte le annotazioni sull’immobile che possono riguardare il cambio della proprietà –per causa di una compravendita, una donazione, ecc. – oppure l’iscrizione di un’ipoteca a causa della presenza di un mutuo. Si tratta di un documento che può essere richiesto online tramite il sito dell’Agenzia delle Entrate.

 

  1. Visura Catastale:

 La visura catastale è un documento sul quale sono indicati i dati identificativi  di uno specifico immobile (foglio,  particella,  subalternoComune), oltre ai dati di classamento (zona censuaria ed eventuale microzona, categoria catastale, classe, consistenza, rendita).

Attenzione però perché il catasto è definito un ente non probatorio, pertanto i dati contenuti nella visura possono non rispecchiare la realtà dei fatti, per esempio gli intestatari di un immobile possono non essere corretti, oppure variare nel tempo.

 

  1. Prove dei pagamenti

 Se il pagamento, da parte del nuovo acquirente, è stato effettuato, in tutto o in parte, si devono fornire al notaio le fotocopie degli assegni o dei bonifici bancari che si sono realizzati, sia a titolo di caparra sia a titolo di acconto prezzo.

 

  1. Pagamento spese condominiali

 Questo documento serve solo alla data dell’atto. Dovrai richiedere all’amministratore una lettera da consegnare al nuovo acquirente, in cui si dichiara che alla data richiesta (solitamente quella indicata per l’atto notarile) tutte le spese condominiali sono state interamente pagate.

In fase preventiva serve avere un rendiconto finanziario  delle spese condominiali – normalmente degli ultimi tre anni –  con il quale si potrà dimostrare all’acquirente la regolarità dei pagamenti, ma soprattutto i costi annui di gestione.

 

  •  

 

10-Copia contratto locazione:

Se l’immobile venduto è anche locato, ossia viene acquistato a reddito, prima del rogito servirà la copia del contratto di locazione – debitamente registrato – perché sull’atto verranno indicati i riferimenti di registrazione del contratto di affitto in essere.

11-Regolamento di Condominio

 Quasi tutti i fabbricati hanno in uso un regolamento condominiale. Questo non serve tanto al notaio per eseguire l’atto poiché difficilmente viene allegato, ma al più nominato in clausole generiche; serve al nuovo acquirente per capire le regole del vivere all’interno dello stabile, le modalità di spartizione delle spese e per capire se l’immobile che lui acquisterà può avere dei limiti, come ad esempio l’impossibilità di essere trasformato da appartamento in ufficio ecc.

 Oltre a questi documenti classici, ce ne sono altri, che non fanno parte della consuetudine poiché sono specifici solo di alcuni immobili, come per esempio i documenti che comprovino la presenza di passi carrai, eventuali sanatorie eseguite in tempi passati, ecc.


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  • 3356272873 (Marinella Marveggio)
  • marinella@bertolatti.it

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