Un passaggio sottovalutato ma fondamentale per vendere la tua casa senza problemi: la ricerca documentale

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Se stai pensando di vendere casa, devi sapere che la “ricerca documentale” è uno dei primi passaggi da fare, insieme ad una corretta valutazione dell’immobile, per assicurarti una vendita senza problemi.

In pratica, ti consente di verificare la regolarità dei documenti dell’’immobile che vuoi vendere.

Se non sai di cosa si tratta, in questo articolo te ne parlerò nei dettagli… Infatti scoprirai:

 

  • Che cos’è la ricerca documentale e perché è importante per la vendita della tua casa;
  • I vantaggi di effettuare la ricerca documentale come primo step;
  • Perché è un passaggio che spesso viene sottovalutato e quali sono le conseguenze.
 
 

La ricerca documentale è una sorta di “fase di ricercache serve ad acquisire tutte le informazioni necessarie sulla proprietà.

E’ fondamentale, perché, anche se ci abiti dentro da 40 anni, potresti non conoscere a fondo le caratteristiche del tuo immobile e quindi neanche eventuali “ostacoli” alla vendita.

 

 

Tra un attimo ti spiego cosa intendo con ostacoli, ma prima di questo è fondamentale comprendere l’importanza di questa fase.

 

Immagina cosa accade prima di una finale di champions league.

 

Ovviamente c’è tensione, ci sono aspettative, ma i giorni e le settimane precedenti alla gara cosa fanno le due squadre che dovranno affrontarsi? 

 

 

Esatto: si studiano a vicenda.

 

 

Generalmente vince chi ha fatto più ricerca: cioè chi ha studiato a fondo i difetti e i pregi dell’avversario, ma anche i propri.

 

Allo stesso modo, una ricerca documentale che chiarisca quante più informazioni possibili sul tuo immobile è fondamentale per una vendita senza intoppi…oltre che in parte anche richiesta per legge.

 

Infatti la legge n.122 del 2010, che riguarda la cosiddetta “conformità catastale”...

 

 

Stabilisce in pratica, che i proprietari di immobili devono verificare (e dichiarare la veridicità firmando l’atto), se i dati catastali, cioè quelli registrati all’agenzia del Catasto, corrispondono alla situazione reale dell’immobile.

 

Ad esempio, se la disposizione, dimensione e/o forma dei locali non corrisponde a quella effettivamente indicata nelle planimetrie catastali dell’immobile… Tu come proprietario devi presentare una richiesta di rettifica all’agenzia del catasto.

 

 

In caso contrario, potresti incorrere in ostacoli come…

 

  • Multe: puoi essere sanzionato con una multa dai 200 ai 1000 euro.
  • La non conformità rappresenta un impedimento alla vendita, fintanto che non lo metterai a posto.
  • Infine, se l’immobile non è conforme, il tuo acquirente si troverà impossibilitato ad accedere a qualsiasi finanziamento bancario, e pertanto ti troverai dopo a dover sistemare il tutto, sempre sperando che il problema sia sanabile e risolvibile.
 
 

E’ vero che queste conseguenze possono variare a seconda della gravità dell’infrazione…

Ma senza un’adeguata ricerca documentale  (che deve effettuare l’agenzia immobiliare a cui ti affidi) non potresti conoscere tutte le informazioni necessarie per evitare questi problemi.

 

Ora, prova a metterti un attimo nei panni di un acquirente: vedi una casa, ti piace e sei pronto ad acquistarla…

 

Tuttavia, l’agenzia immobiliare che ti ha proposto l’appuntamento non ha effettuato la ricerca documentale, quindi non conosce a fondo quell’immobile.

 

 

Cosa succede?

 

Che tu scopri soltanto in seguito alla firma del preliminare tutte le informazioni.

 

 E cosa penseresti scoprendo che magari c’è un problema di non conformità catastale, urbanistica o legale?

 

Oppure un problema di confine che ti darà problemi con i vicini?

 

 

 

  • Dovresti chiedere al proprietario di casa di accordarsi col vicino per sistemare la cosa…

E potrebbe non funzionare, perché potrebbe chiedere dei soldi che il venditore della casa non vuole dare..

 

  • Oppure potresti richiedere la risoluzione del contratto firmato perché il venditore non è riuscito a trovare un accordo col vicino. E quindi anche richiedere la restituzione della caparra per inadempienza del venditore.
  • Potresti chiedere un adeguamento del valore dell’immobile in base a quel problema.
  • E infine, potresti intentare una causa per far valere le tue ragioni.
 
 

Ora, rimettiti un secondo i panni del venditore che vuole semplicemente vendere casa.

 

Non credo ti piacerebbe dover restituire il doppio della caparra, dover affrontare una causa oppure dover “litigare” col vicino perchè hai fretta di risolvere il problema per vendere casa…

 

Ecco perciò, di seguito, i vantaggi di effettuare una ricerca documentale come primo step.

 

 

I vantaggi di effettuare la ricerca documentale come primo step

 
  • In primo luogo, come ti dicevo, ti consente di identificare “ostacoli” prima che la casa venga messa sul mercato… 
 

Perciò, l’agenzia potrà vendere l’immobile per quello che vale realmente, nè più nè meno.

Non solo…Perché potrebbe anche intervenire aggiustando ciò che è possibile.

 

 

  • In secondo luogo, effettuare una ricerca accurata ti farà evitare problemi legali futuri;

Come puoi vedere si tratta di vantaggi non da poco, perché possono farti vendere casa senza problemi ma anche evitare di rimanere incastrato in brutte questioni legali.

 

Tuttavia, voglio sottolineare che purtroppo non tutte le agenzie effettuano la ricerca documentale o non la fanno al momento opportuno…

Perciò, devi stare attento a chi ti affidi, perché anche se sei sicuro che la tua casa non abbia problemi di questo tipo, è comunque fondamentale certificarlo fin da subito.

In questo modo, sarai tranquillo sapendo di vendere una casa senza problemi, senza l’eventualità di dover restituire il doppio della caparra…

 

E soprattutto senza quella di incorrere in cause legali che ti fanno perdere tempo e denaro.

Purtroppo però…

La ricerca documentale è quasi sempre un passaggio sottovalutato dalle agenzie immobiliari tradizionali

 

Il motivo è semplice, effettuare una ricerca documentale è costoso.  E tante volte richiede  tempo, competenze tecniche e legali.

 

Quindi cosa fa un’agenzia immobiliare tradizionale?

 

Semplicemente delega la ricerca documentale al notaio in preparazione dell’atto notarile di compravendita, ma naturalmente soltanto dopo aver sottoscritto il preliminare di vendita, e quando il più delle volte ha già in mano l’incasso della mediazione.

 

 

Questo semplicemente perchè:

 

  • Essendo nella maggior parte dei casi delle piccole agenzie, risparmiano tempo. Meno tempo per il tuo immobile e più tempo per trovare e venderne altri.
  • Evitano di spendere denaro in anticipo su un immobile che non hanno la certezza di vendere. Meno spendono e più guadagnano.
 
 

Il problema è che effettuare questo passaggio per ultimo è a volte TROPPO TARDI.

 

Perché, dato che solo in sede di firma vengono svelate le reali informazioni sull’immobile…

 

E’ proprio lì che l’acquirente, a seconda del tipo di problema, può fare un passo indietro e far saltare la vendita oppure chiedere il doppio della caparra indietro…

 

O peggio, agire per vie legali.

 

 

Perciò, è fondamentale stare alla larga dalle agenzie che non effettuano la ricerca documentale subito…

 

Perché sarebbe impossibile essere trasparenti e adottare una strategia adeguata per vendere la tua casa  in piena tranquillità.

 

Infatti, vuoi per evitare di sobbarcarsi dei costi e del tempo che richiede, vuoi anche per incompetenza…

 

E’ un modus operandi in cui non è difficile imbattersi.

 

 

 

Però…

Non effettuare la ricerca documentale può avere delle conseguenze legali ed economiche importanti

 

Come ti accennavo, non effettuare la ricerca documentale non solo può avere ripercussioni sul valore della tua casa…

 

Ma il potenziale acquirente, nei casi più complicati, potrebbe anche decidere di procedere per vie legali contro di te.

 

E questo potrebbe capitare nel caso in cui manchino informazioni importanti che condizionano l’acquisto della casa – o comportano altri pesanti costi.

 

Ad esempio…

 

●    L’esistenza di ipoteche o gravami:

Ti faccio un paio di esempi…

Supponiamo che il tuo immobile abbia un valore di mercato di 100, ma su di esso c’è un’ipoteca dal valore di 130.

Vendendo a 100, non riusciresti ad estinguere il debito con la banca. Rimarrebbero fuori 30.

 

Cosa succede in questo caso?

Se l’agenzia immobiliare conosce questa situazione in tempo effettuando la ricerca,  potrebbe adottare delle strategie adeguate per aiutarti ad estinguere il debito:

 

  • Potrebbe negoziare un prezzo inferiore con l’istituto di credito, con una pratica di “saldo e Stralcio”;
  • Oppure potrebbe stipulare un accordo di pagamento rateale (con l’apertura di un nuovo mutuo/finanziamento per te, per pagare la parte residua).
 
 

Tuttavia, purtroppo in alcuni casi non esiste una soluzione.

Conoscendo il gravame però, la cosa migliore è quella di evitare di mettere in vendita la casa, così da evitare inevitabili cause legali che ti farebbero sprecare soldi e tempo.

 

Ti faccio un altro esempio di “gravame” sull’ immobile che potrebbe disincentivare la vendita.

Supponiamo che tu sia il proprietario di una casa presa in eredità e non sappia che sul tuo giardino esiste un diritto di passo verso un’altra persona. Un diritto mai esercitato ma esistente.

Il diritto di passo è in pratica la possibilità da parte di un’altra persona di attraversare il tuo immobile o un pezzo della tua proprietà (il tuo giardino appunto), per arrivare alla propria.

 

Si tratta di un’informazione non da poco, che influirebbe sul valore della casa dato che il giardino non è ad uso esclusivo dell’acquirente.

Perciò l’acquirente sicuramente chiederebbe la rimozione di questo diritto di passo, iniziando un contenzioso legale

 

Potrebbe richiederti un risarcimento, di abbassare il prezzo o di restituirgli il doppio della caparra.

Al contrario, un’agenzia che ha effettuato la ricerca documentale, conoscendo questa informazione prima di mettere in vendita la casa, cosa potrebbe fare?

 

Potrebbe innanzitutto cercare di eliminare il diritto di passo trovando una soluzione, anche con pagamento, col vicino. In questo modo tu da proprietario non dovrai affrontare un contenzioso legale o risarcire l’acquirente.

Oppure, potrebbe decidere di vendere e in modo trasparente comunicare che esiste un diritto di passo sul tuo terreno. Perciò vendere al valore reale dell’immobile.

 

●    Difformità dal codice urbanistico e catastale:

 

 La proprietà deve essere conforme al codice edilizio ed urbanistico.

L’immobile potrebbe avere delle difformità –  che tu potresti non conoscere perché sono state fatte trent’anni fa quando la verifica sia della conformità catastale e di quella urbanistica non erano richieste dalla legge…

Ad esempio, nel caso di un balcone che è stato chiuso per creare un ambiente utilizzabile tutto l’anno o di una parete interna che è stata fatta per creare un nuovo locale.

Questo può causare problemi alla vendita perché secondo la legge dovresti regolarizzare la situazione, e questo sposterà il termine della vendita di molto tempo…

 

  • In primo luogo perché se l’acquirente dovesse chiedere un finanziamento alla banca, il perito scoprirà la difformità… Perciò, negherebbe il mutuo al tuo acquirente.
  • E nel caso estremo in cui la difformità non sia regolarizzabile o sanabile, l’acquirente può chiedere la risoluzione del contratto e la restituzione del doppio della caparra o intentare una causa… (che porterebbe al blocco alla vendita dell’immobile per un tempo di 5/10 anni).
 
 

●    Consenso di eventuali condomini:

La ricerca documentale può aiutare a identificare se esistono eventuali limitazioni o obblighi nei confronti del condominio o di altre organizzazioni

.

Come per esempio un regolamento  che prevede il consenso dell’assemblea condominiale per apportare modifiche alla proprietà.

E’ il caso in cui un potenziale acquirente voglia trasformare l’appartamento in un ufficio o in un’attività più “rumorosa” come un bar.

In questo caso, il regolamento potrebbe non prevederlo e per questo non avere l’autorizzazione dal condominio.

 

Ecco che, conoscere l’informazione prima che l’acquirente acquisti l’immobile è un modo per evitare potenziali contenziosi legali. Oppure in totale trasparenza, potrebbe decidere di non vendere.

 

Ora…

E’ probabile che il tuo immobile non abbia questi problemi e non ne abbia avuti in passato.

 

Tuttavia, se così non dovesse essere?

Devi considerare che l’immobile apparteneva a qualcun altro, oppure potresti averlo ereditato..

Oppure, ancora, potresti averlo acquistato tu stesso quando la legge sulla conformità catastale e urbanistica non esisteva… e perciò si compravano e vendevano case anche con difformità.

Per questo, effettuare una ricerca documentale è cruciale per vendere la tua casa, perché anche se sei sicuro che sia tutto a posto

 

Nel caso in cui ci siano problemi e tu abbia firmato un preliminare quasi sicuramente l’acquirente agirà legalmente contro di te…

Quando l’unica tua intenzione era quella di vendere casa…

 

Perciò, riassumendo…

Un’agenzia che conoscere a fondo la tua proprietà, ha molte più probabilità di vendere il tuo immobile…

Perché non solo potrà farlo in modo trasparente, ma potrà anche anticipare eventuali problemi e risolverli.

Oppure, potrebbe effettuare dei lavori per valorizzare l’immobile e permetterti di venderla prima e meglio.

A questo proposito, ti invito a scoprire il metodo di vendita “PiùValoreCasa”.

 

Oltre a prevedere la ricerca documentale di cui abbiamo parlato in questo articolo, ti permette con le tecniche di Marketing e Valorizzazione immobiliare di vendere casa mediamente in soli 54 giorni e farti incassare dal 7 al 10% in più rispetto ai metodi tradizionali…

 

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