fbpx
Your search results

VENDITA IMMOBILE E SPESE STRAORDINARIE

Posted by Mirco Bertolatti on 4 August 2020
| Blog
| 0

In questo testo parleremo di un argomento importante, ma che necessita contemporaneamente di una rigorosa spiegazione: le spese straordinarie di condominio e la vendita dell’immobile.


  • A carico di chi sono in caso di vendita dell’appartamento?
  • Chi ha diritto al beneficio fiscale?
  • Il venditore ha diritto alle agevolazioni fiscali anche se paga le spese di manutenzione straordinaria dopo il rogito?

Secondo la definizione, “Gli interventi di manutenzione straordinaria sono quelli che riguardano la realizzazione di opere e modifiche per rinnovare o sostituire parti anche strutturali degli edifici esistenti e la realizzazione e l’integrazione di servizi igienico sanitari e tecnologici”.

È necessario specificare comunque che gli interventi non devono nel frattempo alterare i volumi e le superfici delle singole unità immobiliari e modificarne la destinazione d’uso.

Vediamo cosa succede in caso di vendita dell’immobile. A differenza della manutenzione ordinaria, la norma che riguarda quella straordinaria non è così chiara e univoca, ma anzi prevede due orientamenti diversi:

  • Nel primo caso, le spese di straordinaria amministrazione ricadono sul venditore o sull’acquirente dell’abitazione in base alla proprietà dell’immobile nel momento in cui l’assemblea ha approvato definitivamente i lavori.
  • Nel secondo caso, invece, la data da considerare è quella in cui vengono materialmente iniziati i lavori, a prescindere dal momento in cui vengono conclusi.

La disciplina prende in considerazione diversi aspetti ed è per questo motivo che risulta parecchio incerta. L’ex condomino sarebbe obbligato al pagamento perché era comproprietario al momento dell’approvazione dei lavori.

Viceversa sarebbe più corretto che l’acquirente paghi le spese perché rappresenta il soggetto proprietario che andrà a beneficiare a tutti gli effetti di questi interventi straordinari, in termini anche di vero e proprio godimento.

Data l’incertezza della materia, consiglio ad acquirenti e venditori, di accordarsi in questo senso e decidere durante l’atto di compravendita chi dovrà sostenere le spese di manutenzione straordinaria. Un eventuale accordo tra le due parti eliminerebbe inutili questioni successive alla compravendita, evitando di spendere tempo e denaro in cause giudiziarie.

Acquirenti e venditori possono così stipulare un accordo durante l’atto notarile, e preventivamente durante il preliminare di vendita  e decidere che le spese per i lavori straordinari (deliberati, ma non ancora eseguiti o in corso di esecuzione) saranno poste a carico dell’acquirente, che ne beneficerà in futuro.

Oppure se il venditore deciderà di sostenere le spese, potrà determinare il prezzo di vendita tenendo in considerazione di questo pagamento futuro. Questo può avvenire se la delibera condominiale dei lavori straordinari è già stata assunta.

Insomma, le due parti possono agire e decidere nel modo a loro più conveniente, magari decidendo anche di dividersi il costo, nella misura del 50% ciascuna. Questa clausola deve essere inserita e specificata chiaramente nel contratto preliminare e/o nel rogito di compravendita. Altrimenti, sarà il Giudice a decidere, e questo considererà anche la buona fede del venditore.

E per quanto riguarda le agevolazioni fiscali?

Partiamo dalla regola generale. L’articolo 16-bis del Testo Unico delle Imposte sui Redditi dichiara che il Bonus Ristrutturazioni al 50% (con una spesa massima di 96mila euro) e il Bonus Energia al 65% (con un massimo variabile) sono entrambi detraibili nella dichiarazione dei redditi in dieci quote annuali uguali.

Se si decide di vendere un immobile ristrutturato, le detrazioni fiscali seguono l’immobile che ha subito i lavori di ristrutturazione e non il soggetto che ha sostenuto le spese. Il credito che non è stato ancora utilizzato dal venditore è trasferito all’acquirente, tranne nel caso in cui le due parti non si siano accordate in diverso modo.

Il venditore infatti potrà decidere se cedere il diritto di credito all’acquirente oppure continuare a beneficiare della detrazione fiscale per la parte rimanente. Le rate restanti da portare in detrazione potranno rimanere a capo del venditore.

La clausola in cui viene determinato l’accordo deve essere specificato nel contratto di compravendita, non solo nel contratto preliminare di vendita.

Secondo invece il principio pubblicato dall’Agenzia delle Entrate con la circolare del 31 maggio 2019, insieme all’immobile viene trasferita anche la quota non utilizzata e quindi l’acquirente può portare in detrazione nella dichiarazione dei redditi la quota non ancora rimborsata al venditore.

Risultato? L’acquirente usufruirà di uno sconto sul prezzo versato. Se ad essere ceduta sarà solo una quota dell’immobile, non si vedrà il trasferimento del diritto alla detrazione.

Questo argomento è molto complicato e consiglio a venditori e acquirenti di contattare professionisti del settore immobiliare che possano valutare i singoli casi specifici, evitando dubbi e perplessità!

 

Marinella Marveggio Tel. 3356272873

  • Agente immobiliare – Sondrio e dintorni
  • www.bertolatti.it – marinella@bertolatti.it
  • Aspetto differenziante: “+VALORE CASA”.
  • https://www.bertolatti.it/iovogliovendere/

Leave a Reply

Your email address will not be published.

This site uses Akismet to reduce spam. Learn how your comment data is processed.

    MARINELLA MARVEGGIO – Consulente Immobiliare.

    P.Iva 009 5238 0145  – C.C.I.A.A So REA 72528

    © 2019 – Bertolatti RE Real Estate srl |

    P.IVA 04569520960

    Via Delle prese 17, 23100 Sondrio

Compare Listings